Ingatlanérték

A végrehajtóktól származó információk szerint a végrehajtásra kerülő ügyekben - kilakoltatás, ingatlanárverés -  a kölcsönadósok  10 %-a öngyilkos lesz, 80 %-ban elválnak, azaz szétesnek a családok majd a túlélők a fekete munkába és külföldre menekülnek. Maga a jelenség közvetlenül mintegy 150 ezer családot veszélyeztet, közvetve pedig 350 ezret, azaz közel egy millió magyar állampolgárt. Közben megy a felelős keresés és az egymásra mutogatás. A banki szereplők – akár egy tibeti imamalom – egyre azt hajtogatják, hogy ők jogszerűen, törvényesen járnak el. Látszólag valóban, mert a gyakorlatuk jogalapja mindig egy-egy szerződés, melyben a felek kötelezettségeket vállaltak és - a szerződés szerint - amennyiben valaki nem teljesíti szerződésben vállalt kötelezettségét, úgy annak jogkövetkezményei vannak. Ezek a következmények pedig végrehajtásokban - kilakoltatás, árverés - testesülnek meg, amelyeket – amint azt tapasztalhatjuk – elnyomorodás, kilátástalan helyzetbe kerülés és bizony nem ritkán halál követ. Egyre ingerültebb a társadalom. Végletekig vulgarizálva ez úgy is megjelenik a köztudatban, hogy az idegen bankok, ölik pusztítják a magyarokat. Senkinek nem kell honunkban magyarázni, hogy ez minek a melegágya. Aki keres az talál, már most a társadalom egy nem jelentéktelen körében megjelent a bűnbak keresés, amit csak gerjeszt a felelős tényezők egymásra mutogatása. Ékes példája ez a deviza-eladósodás problémacsomag a „szarnak bajnak nincs gazdája” népi megfigyelésre.

A célkeresztben ma a devizaadósok állnak. Az ő kitettségük a legnagyobb. Ugyanis ha bármilyen - mondjuk a havi törlesztő részletet a duplájára emelték - ok miatt 90 napot meghaladó törlesztési késedelembe esnek, úgy a rafináltan megkötött deviza-elszámolású kölcsönszerződések alapján már indulhat is a végrehatás úgy, hogy a fedezet nem takarja a könyvelt tartozást, miáltal megy a lecsóba az autó, a lakás és ezt követően is mint szamáron a fül hatalmas követelése marad a banknak és a végrehajtóknak. A végrehajtáson túlesett nincstelen még adósrabszolgává is válik. Amíg ez csak szórványosan fordult elő, akkor is volt zúgolódás, ám ahogy most tömegesen zajlik minden - és látható az is milyen tömegeket érinthet - egyre növekszik a népharag is.

Egy tagnapi nyilatkozat alapján súlyos árnyék vetődik az ingatlanértékelőkre is. A nyilatkozatot egy gazdasági szakember, a Corvinus Egyetem Pénzügyi Tanszékének a vezetője tette. A nyilatkozat, illetve állásfoglalás lényege az a jogértelmezés, miszerint az adóst a fedezet értékén túli kötelezettség nem terhelheti, hiszen annak felértékelését a bank végeztette a forgalmi értékelőkkel, így ha ebből eredően kár keletkezett – hiteltartozás – az semmiképpen nem terhelhető a devizaadósra. Igen ám, de a banki könyvelésekben szereplő tartozás lényegesen meghaladja már az eredetileg megállapított fedezeti értékeket, a jelenlegi piaci értékekről már nem is szólva. Csak egy durva példával, a fedezet (ingatlan) értékét anno 2004 évet követően mondjuk 10 millió forintban állapították meg az ingatlanértékelők. Az ingatlant jelenleg - jó ha - 3 millióért veszi be a piac, míg tartozásként a bank nyilvántart 13 millió forintot. Ilyenkor a fedezet árverésen elmegy, ugye 3 millióért és ott marad 10 millió „tartozása” a devizaadósnak. No erre nézve nyilatkozott úgy a szakember, hogy ez semmi esetre sem illetheti a devizaadóst. Ezt a balhét másnak kell elvinni. Hát ugye ki másnak is a két szerződő fél közül, ha nem a banknak. No itt indul aztán a dominó. A bank ugyanis a fedezet értékét úgy határozta meg, hogy úgymond független ingatlanforgalmi szakértőkkel (társaságok, magánvállalkozók) forgalmi értékelési szakvéleményt készíttetett. Ebben a forgalmi értékelési szakvéleményekben leírt, forintban összegszerűen kifejezett úgynevezett forgalmi értéket vette alapul a fedezeti érték megállapításánál. Ha tehát a fedezeti érték „nem működik” mert a piac nem azt mutatja, úgy a forgalmi értékelő végezte „rosszul” a dolgát és ezzel kárt okozott. Ergo kártérítési kötelezettséggel tartozik, magyarul a bedőlt hitelnél megjelenő gazdátlan 10 milliós sár övé. A bank az ingatlanértékelőkkel kötött „oroszlánszerződések”alapján „jogszerűen” jár el akkor, mikor az így keletkező kárát az ingatlanértékelőre terheli.

Az hogy ez a felvetés mennyire nem légből kapott, mi sem mutatja ékesebben mint az, hogy ezzel a helyzettel a Magyar Ingatlanszövetség már 2009. évben foglalkozott. (Dr. Buza Ottó az értékbecslői felelősségről.) Melynek a lényege az, hogy ha netán ilyen előfordulna, akkor a MAISZ tag ingatlanértékelő társaság (magánvállalkozó) mögött ott áll a szakmai fedezetbiztosítás. Mit is jelentene ez? Hát azt, hogy a példánkban gazdátlanul kóválygó 10 millió forint (könyvelt) követelés, a biztosító társaságra hullana. No ehhez viszont vajon a biztosító ( Groupama Garancia Biztosító ZRT ) mit szól?  Legkevesebb ugye, hogy vitatja, mert ha ez a fa rádőlne, hát kétséges hogy képes lenne a „károk” megtérítésére.